三道红线下的企业半年报

风云突变的2020年过半，对大多数房企来说，过程异常煎熬，前路仍旧艰辛。

在“三道红线”一步一步从传言到证实的八月，房企们陆续发布了2020年上半年业绩。有的业绩微跌，有的业绩腰斩，但也有喜提50%业绩涨幅的，可以说不同房企业绩分化还是越来越明显。

在外部环境不确定性的考验中，在疫情黑天鹅冲击之下，这份中报既是房企抗逆能力的评测表，也是房企定力的试金石，同时也是房企对标“三道红线”的**次考核。



PART 1 | 三道红线

三道红线 ，即剔除预收款后的负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。

wind数据显示，前30家发布年中报的房企中，净负债率超过100%的房企有9家，其中，建发国际**，达到了258%，合生创展**也达到了103%。另有21家房企的净负债率低于100%，其中龙湖、龙光、华润置地、招商蛇口、新城控股和中海均在50%以下。

剔除预收款项后负债率（（总负债-预收款项）/（总资产-预收款项））超过70%的房企有23家，其中建业地产**，为86%，远洋集团、越秀地产和世茂集团3家房企刚刚过70%。保利、龙湖、合生创展、华润置地、招商蛇口、中海和中国金茂等7家房企低于70%。

30家房企中，有10家的现金短债比低于1，其中富力地产**，只有0.24，宝龙地产、招商蛇口和雅居乐均在0.95以上。另有20家房企的现金及等价物可以覆盖当年到期债务，其中新城控股、越秀地产、龙光集团、建发国际、龙湖集团和中海均在2倍以上。

三道红线结合来看，全部踩中的房企有4家，分别为富力地产、融创中国、绿地控股和中南建设。4家房企处于绿色档，分别为华润置地、保利地产、龙湖和中海。8家踩中两道红线为橙色档，14家踩中一条红线为黄色档。

PART 2 | 三项指标

除了剔除预收款项后资产负债率、净负债率和现金短债比三道红线外，监管层还设置了有息负债同比增速、拿地销售比、经营活动产生的现金流量净额三个指标。

30家房企中，有9家房企的有息负债比2019年底增加幅度超过15%，其中合生创展达到51%，中梁控股达到了31%；有息负债减少的房企有5家，分别为中国金茂、碧桂园、富力地产、阳光城和融创中国，其中金茂降幅**达到了16%，融创降幅最小为0.61%。

30家房企中，拿地销售比超过40%的房企有14家，其中有3家超过100%。这14家房企中，有2家处于绿色档中，有5家处于橙色档中，其余均为黄色档企业，红色档企业拿地销售比均在40%以下。

30家房企中，只有13家A股上市的房企公布2020年上半年经营性现金流，其中有7家为负，包括保利地产、招商蛇口、新城控股和华侨城等房企；另有6家为正，包括金茂、阳光城、绿地、中南建设等房企。

PART 3 | 三道红线为什么这些房企没有触线压力？

年初以来降准降息潮虽然带来了房企融资成本的直接下降，但疫情影响过去后，许多房企又陷入了疯狂拿地，进而导致负债上涨、财务风险大增的恶性循环之中。

“三道红线”冲着房企的有息负债而来，不难想象，今后房企融资将会受到很大限制。对于房企而言，拼的还是长期，想要在短期内大幅度完成见负债、稳财务的指标，也并不轻松。

其实在券商机构的研究报告中，规划到“绿档”的企业中，大致可以分为三类。

1、国资背景类房企

以中海、华润、越秀等为代表的国企央企，一方面他们有国资股东背书，未来偿债风险不大；另一方面，由于股东历来对它们的负债杠杆率以及盈利有一定的红线，企业发展稳健。这些房企往往能在融资市场上能拿到更便宜的钱。

2、稳健经营类房企

除了央企，也有像龙湖等这类标杆房企拥有较强的融资能力，这些房企凭借**的运营能力发展速度较快，同时也将财务杠杆和成本控制在良好的水平。

3、区域深耕类房企

诸如滨江集团这样的区域性房企，在深耕地区通常土储丰富。在剔除调控风险之后，大量的土储让区域深耕房企可以灵活应对市场变化。这样的稳健往往能成为其低成本融资的一大利器。

未来，能否被规划到“绿档”，也决定了企业能否拿到更便宜的钱。

在已公布年中报的房企中，龙湖成为特例，是**一家拿到比央企还“便宜”的钱的民企！

和大多数稳健经营的房企一样，龙湖的融资策略除了依靠高度的克制与谨慎，还讲究“天晴补屋顶”的未雨绸缪。今年初，龙湖把握住了融资的机会窗口，完成了数笔境内外再融资。正是受益于此，龙湖能将平均借贷成本打到4.5%的低位。

目前，龙湖是国内**一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业。

资讯来源：www.edijin.com