半数破发！分拆物业上市还能拯救房企吗？

2020年，不得不提的必然有物业上市潮。
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截至目前，2020年共有15家物业公司成功IPO。其中，仅四季度就有近10家物业企业赴港IPO。据悉，四季度单季度IPO融资规模预计将远超2020年前三季度总和。

10月，**商企服务、**物业、合景悠活等4家物业公司上市；11月，金科服务、融创服务先后上市；12月初，恒大物业、华润物业也成功“敲钟”。

11月19日，融创服务登陆港交所主板，“绿鞋”后融资规模将达到92亿港元，创下目前物管上市公司融资规模新高；12月2日，恒大物业飞速登陆港股、大额募资69.16亿港元。自此，“碧万恒融”4家超级房企中，仅剩万科还未分拆物业上市。

不仅大型房企如此，中小型房企也加入到了分拆物业板块的“上市潮”中，比如佳源国际、迪马股份等。12月7日晚，其宣布拟分拆控股子公司重庆东原澄方实业有限公司（以下简称“东原澄方”）到港交所主板上市。12月9日，佳源国际港交所正式敲钟。

总的来说，物业企业的上市热潮还是处于升温趋势。

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但，由于物业上市潮起，物业股市场的供应量增加，原先由于物业股稀缺性而催生的资本热潮，也随之褪去，物业股板块内部的走势开始出现分化，“上市即破发”现象也成为了常态。今年上市的15家物业企业中7家破发，物业股板块估值分化开始加剧。

比如，12月9日登陆IPO的华润万象生活，上市首日股价领涨整个物业板块，招股价22.3港元/股，收盘价28港元/股，较招股价涨了25.56%，当天**开报30.8港元/股；而同天上市的佳源服务，则是另一番景象，收盘价保住发行价，仅微涨0.52%，处于破发状态；于10月份上市的**服务，上市首日开盘价较发行价下跌了16.67%。

一度成为资本市场“香饽饽”的物业股，为何到了下半年就急转直下了？

上半年的疫情，让很多行业停摆，相比之下，抗风险能力较强的物业板块的价值就被迅速突显出来，且被迅速拉高。下半年，各行各业相继复苏，物业行业的价值，用急转直下略不合适，但确实也是在回归合理水平。当资本冷静下来，物业行业的价值也将被重估且回归，原先发行价定得过高的企业也因此出现股价下滑的趋势。

比如上市首日表现优异、涨幅高达23.8%的正荣服务。彼时，刚刚上市的正荣服务，股价一路走高，8月直接突破7港元/股，但此后就开始一路下跌，到了12月10日，股价已经下跌至4港元/股了，而上市首日的收盘价是5.6港元/股，下滑了近三成。

与正荣服务一样面临股价下跌的的物业企业，不在少数。

据克而瑞统计数据，9~11月，30家上市物业企业股价下跌，蓝光嘉宝服务跌幅**为40.3%；其次为金融街服务跌幅达40%。11月，36家上市物业企业中，股价出现下跌的企业占比超过三分之二。

物业行业资深专家金永宏在接受媒体记者采访时表示，“8月物业行业跑输了大盘，9、10月还在下跌，短期看还在继续。现在已上市或待上市物业公司，是时候重新定位、审视自己的发展路径了。”

近日，麦格理还给予保利物业“跑输大市”的评级，目标价45.8港元/股。

对此，业内人士认为，这个“负面”是送给保利物业的，也是送给整个行业的。

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在金融监管不断升级、融资渠道不断收紧的当下，分拆物业上市已成为房企纾解当前资金压力的重要工具。

中信证券研报也曾分析称，“三道红线”之下，部分开发企业把分拆新业务视为一种去杠杆的办法，无论物管板块是否已经准备好独立运营，都急于上市募集资金。

分拆物业上市，不仅能解决融资需求，还能带来估值体系的重塑。

物业属于具备消费属性的轻资产，有稳定的现金流。由于上半年的疫情影响，房企物业管理板块上半年的表现优异，房企净利润均有所增长。这表明物业管理公司的永续经营能力强，又具备低杠杆、高营收的特性，房企自然迫不及待的要分拆上市了，并且还可能带来主体估值的回升。

当下，行业价值也处于回归理性的状态下，能否保持持续稳定的增长已成为决定企业能否通过资本市场检验的关键。而，行业普遍存在的业务同质化、高度依赖母公司、靠收并购短期内扩张规模的现象，也必须迎来变革。

只有主动求变，才能在竞争日益激烈的物业领域占得先机。

如，前不久万科集团就对外宣布万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称“万物云”）。这意味着，万物云，不再是一家纯物业公司，未来将是一家突破物业服务边界的科技公司，将技术融入空间，延伸拓展物业内涵，提升服务效率、管理颗粒度、透明度，并且还将成为其他物业公司的形成合作关系。

此外，正荣服务也在求变，宣布要深度布局商企服务领域，发布了商企物业服务品牌“荣企”，以商写、学校、医院、公建、产业园等五大业务领域为主体。

破发并不代表企业本身有问题、物业行业真的处于下滑跑道。

从政策层面来看，物业行业的增值服务正在迎来利好。

11月，发改委会同财政部等13部门印发的《近期扩内需促消费的工作方案》中，提出推动物业服务线上线下融合发展。这是国家层面**把物业管理纳入扩内需的核心领域，也是政策层面**明确鼓励物业管理公司依托科技赋能，开展社区增值服务。此外，12月，住房和城乡建设部等六部门发布意见，推动物业服务企业发展居家社区养老服务。

物业板块，未来仍有想象空间！

资讯来源：www.edijin.com