云拍圈丨法拍有风险，竞标需谨慎！

如何捡漏法拍房？如何避坑？如何实现拍到即赚到？请关注云拍圈！

近日因为深圳出台史上最严购房政策，715新政浇熄了深圳楼市的火热，热爱楼市交易的深圳人在失去房票资格的同时也在寻找下一条“发财致富的道路”，小产权和法拍房再一次走进人们的视线。

“法拍房的价格一般比普通二手房便宜20%。我从几年前开始关注法拍房，但之前贷款很不方便，所以一直没下手。据我观察，现在的情况好多了，我在拍卖网站浏览法拍房信息的时候，直接可以在页面上看到哪些法拍房能贷款、哪些银行能贷款、能贷多少。”王先生说。

在深圳工作多年的王先生因为法拍房价格比一般二手房便宜不少且不限购，持续关注着法拍房市场。


但是法拍房市场并不仅仅是一个捡漏的地方，其中的坑更是处处可见。

一、法律纠纷的坑

“如果住房已有人落户的话，需要购房者自行解决，拍卖网站上也不会详细说明情况，这个就很烦了。如果上一家执意不迁走的话，说不定还得再打一场官司。”王先生说。

由于法院不负责清场，一旦房东或者租客赖在里面不走，那么后续不管是通过协商还是通过法律途径，都很可能需要耗费大量时间和精力，才能得以收回房子。

二、过户和税费问题的坑

“这套房子的税费全部是我付。需要办理**次被执行买房时候的契税，第二次拍卖交易的增值税、个人所得税。”张先生说，“如果被执行人不出面的话，税务局会将**次的契税默认按照**缴纳系数3%来征缴，如果被执行人出面证明这套房子是他家庭的**住房，那契税只需要缴纳1.5%，会产生10多万元的成本差异。更要命的是，增值税会按照全额5.35%征收，这是很高的成本。”

法拍房购买过程中，一般情况下是税费各付，买受人只需要承担契税，原房东承担个人所得税、增值税及印花税。但在个别法拍房的上拍公告中，也会有“税费全部由买受人承担”的情况。

为了解决这一系列问题，张先生好不容易找到当时开发商的集团公司，又几经折腾把被执行人找来处理后续问题。


三、法拍房白菜价的坑

根据《**人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(下称《网拍规定》)，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%。如果流拍，二次拍卖时在**次流拍价的基础上最多可以再打8折。因此第二次拍卖的房子起拍价可能是市场价的5.6折。

但实际上，在深圳，想捡漏法拍房的概率正在变低。有国家注册拍卖师透露：“从今年3月下旬开始，法拍房溢价严重，500万元以下的法拍房基本溢价5%~20%。据我们统计，平均一套房子8个人参拍，最多的一套50多人参拍，原以为能捡漏的法拍房，如今大多超过市场价才能买到。”

当前，越来越多的刚需用户想买法拍房，一是因为疫情让很多人认清房子的重要性，有些在深打拼的外地人急于买房。二是因为疫情让不少客户的孩子没法去海外，不少临深的客户就近来深圳买房。由此供需平衡产生了倾斜，当前的法拍房已经开始出现溢价情况。

资讯来源：云拍圈