法拍房的这7个坑，一定要看，至少帮你省几十万！

如何捡漏法拍房？如何避坑？如何实现拍到即赚到？请关注云拍圈！

目前很多购房者把法拍房列为选购房源的渠道之一。但机遇与风险并存，在享受法拍房利好的一面时，也要承担相应的风险。

深圳奇某就通过司法拍卖的方式购得深圳市罗湖区华丽路翠华花园28栋3A房产，该房产竞价19次，最终以3692016元被奇某收入囊中。

依照该小区当年该月的二手房成交均价为7.3万/m来计算，奇某的房价总额也不会超过566万元，根据淘宝评估机构给出的价格显示，该套房产的快速变现评估价仅为403万！

一下省了近34万！奇某捡了这么大一个便宜本是十分开心，但万万没想到本以为的好运，在12小时后变成了一场“噩梦”。根据奇某提供的税费清单显示，这套竞拍价不足370万的房子，税费竟然高达242万，其中的土地增值税就高达218万，再加上竞拍成交价，奇某至少要支付611万，而这个价格已经远高于该房产目前的市场价约45万！

面对高昂的税费和已然亏损的市场估价，奇某只能选择了违约，但是当时交付的25万竞拍保证金就打了水漂。通过以上奇某的案子我们不难发现，现如今法拍房已成为购入房产的新形式。

法拍房市场越来越大，里面的弯弯道道也越来越多，那如何避开法拍房的坑，买到到合心意的房子呢？

购房者需要注意以下几点：

01

1、贷款问题

法拍房的购房款需要在一定期限内全款支付给法院，所以就需要充足的资金保证。

虽然目前已经有很多法拍房办理贷款的方式，但是不能使用公积金贷款。

如果符合按揭贷款的条件，法拍房是可以做商业按揭贷款的，贷款政策和二手房政策相同，如果不能做按揭，也可以通过办理信贷+垫资等方式，全款买房后办理抵押经营贷款。

01

2、过户问题

法拍房是由法院来拍卖的房屋，是原房主的过失导致房屋被法院收回拍卖，购房者在购买法拍房的时候一定要注意，因为法拍房上面是有原房主户口的。

法院通过拍卖的方式将房屋合法地过户给了购房者，购房者虽然拿到了房屋的产权，但是如果原房主不愿意迁出户口的话，法院是没有权利强制原房主迁出户口的，购房者就会存在户口没办法落户的可能。

这种情况购房者在买房之前要了解清楚，避免产生不必要的纠纷。

01

3、税费问题

法拍房过户的全部税费都由买受人承担，买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费，法拍房种类非常多。



如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备，计算好成本。不然就像案例中的奇某一样，**得不偿失。

01

4、收房问题

《合同法》有规定，买卖不破租赁，如果遇到拍卖房源被长期租赁，那就要谨慎了。在买房之前购房者**调查清楚房子是否存在租赁合同。

01

5、拖欠水电费、物业费

法拍房在拍卖前可能已经很久没人打理，物业费、水费、电费，甚至停车费已经攒了一大堆，如果买到了这样的房可能还要付出很大一笔这些成本。

01

6、房子是否有瑕疵

通常购买法拍房，法院会组织竞买人去实地看房，但是毕竟不能像看二手房那样看的那么仔细，所以一些细节可能很难注意到。

但是法院对这些瑕疵并不承担瑕疵担保责任，也就是说如果有什么瑕疵，风险要自行承担。

01

7、无法马上入住

因为法拍房可能存在租赁在前、抵押在后的情况，所以购房者在买下法拍房之后有可能不能及时办理入住，虽然拍卖成交后原租赁合同继续有效，这个时候就要明确法拍房是否已经腾空。


注意事项虽说不少，但并不意味着买不到价格低的法拍房，购房者只要在开拍之前，做好调查，上面这7个坑基本都能避开。

如果觉得自己去调查这些情况很麻烦，那可以找一个专业的助拍机构帮你进行竞拍前期的尽调工作。尽调报告里，有几项内容非常重要，购房者要着重看一下：

1.标的房子基本特征及查封原因

2. 标的欠费

3. 标的税费（可能涉及土增税，遗产税，继承税等）

4. 撤封解押的涉及的复杂情况

5. 占用清房交房问题

6. 租约、强占等问题

7. 户口问题

8. 涉及买家的按揭贷款方案

9. 学区情况

10. 购买这套房子的购房总成本等等

除了这10项内容外，助拍机构还可以在你竞拍的时候对竞拍的价格和心里进行把控，竞拍完了帮你进行入住等服务。所以找想要安心的轻松的置业，助拍机构是个很好的选择。

总而言之，法拍房价格虽然可能比市场价格低，但也存在很大风险，所以购房者在购买法拍房之前一定要去了解关于法拍房的方方面面，做好准备，降低风险。

资讯来源：云拍圈