如何化解不动产融资租赁的效力风险

如何化解不动产融资租赁的效力风险

针对如何化解不动产融资租赁的效力风险，在社会实践中可以采取五项应对措施：
(一)选择适合的标的物
部分不动产租赁得到了监管部门和司法实践的认可：
企业厂房及其设备 《金融租赁公司管理办法》第四条规定融资租赁标的物为“固定资产”，企业的生产厂房属于该范围，而且也能够满足上述三个标准的要求，一般认为是适格的租赁物。

商业地产 符合上述三个标准。承租人租赁商业地产追求的是租赁物的使用价值，这一点和普通住宅表面上相似，但作为住宅承租人的居民和作为商业地产承租人的商业企业对租赁物使用价值的利用性质不同，前者是生活起居的非商业用途，后者则是办公营业等商业用途，通常为了生活消费需求的租赁并不属于融资租赁的范围。
(二)争取完善标的物建设用地使用权的权属登记
《不动产登记暂行条例》未明确将公路、桥梁、隧道、大坝等特殊不动产登记纳入其中，此类标的物权属登记的空白成为该领域融资租赁交易效力的法律风险来源。对此，《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。” 根据其精神，出租人可以通过受让上述标的物所附着土地的使用权，以此取得地上构筑物的推定所有权。
(三)不动产租赁动产化
某些不动产不属于适当的租赁物，或者无法完成上述产权登记时，可以以该类不动产上附属的动产设备、设施进行融资租赁。实务界通常称之为“间接租赁式”。较为典型的是在建商业地产，在无法登记权属的情况下，以建筑物中的电梯、机电设备、空调设备等作为租赁物。
(四)争取在合同效力上得到肯定
退一步而言，某些不动产作为租赁物的交易即便不被认定为融资租赁法律关系，也并不意味着融资租赁合同一定无效。《融资租赁司法解释》对合同效力认定采用实质重于形式的标准，规定“对于名为融资租赁合同但是实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照实际构成的法律关系处理。”
因司法认定而确立的实际法律关系如果认定有效，则合同双方的权利义务关系按实际法律关系处理，同样可以全部或大部分实现出租人的利益预期。原来租赁关系中的担保机制，在实际法律关系有效的情况下，仍然可以认定有效。
　(五)设置风险兜底条款
融资租赁交易中，出租人通常需要承租人或其指定第三人提供担保。为了防范不动产融资租赁的效力风险，出租人可以在担保合同或条款中约定，如果租赁合同被人民法院认定为实质系其他合同关系(如由融资租赁转化为借款)，担保人责任不因此免除，并须承担转化后的合同项下担保责任;如果合同被认定为无效，担保人须对司法判决所确认的被担保人应当承担的给付义务依然承担连带担保责任。通过上述条款来降低法律适用不确定性的风险。
总之，不动产融资租赁法律风险的防范，是一项系统性工作，上述列举风险防范措施可根据具体情况组合采纳。




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